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【世界新视野】新信号，供地大缩水！

时间 :2023-04-20 22:26:39   来源 : 米宅

1

大消息：


(资料图)

全国住宅供地正大幅减少！

成都宅地供应今年缩减近2成。

2023成都的商品房用地计划供应量是8505亩，跟2021、2022年各1万多亩的供地计划比，缩减19%。

福州供地总量比去年减少26%。

2023福州计划供地约3966亩，对比去年下降26.1%，整体不到去年3/4。

也是2020年以来新低！

南宁公布的2023年供地计划，比去年减少38%。

计划出让面积创近3年新低！

住宅用地减量明显的还有重庆。

相比去年2243公顷的宅地计划供应规模，今年重庆供地计划直接缩减近一半！

准确数字是48.2%。

中心城区更甚。

今年重庆中心城区计划供地334公顷，比去年的947公顷下降约64.7%。

长春也一样，今年大幅削减住宅用地的供应计划。

今年宅地计划供应量只有187公顷，比去年减少了66%。

别吃惊，这还不是缩水最严重的。

沈阳更猛，直接一口气缩水73%！

沈阳今年比去年463公顷的供地量，缩减了73%。

截止到现在，已经有超过2/3的重点城市公布了今年的供地计划。

不少城市都是直接腰斩！

2

为什么会这样？

先看看去年，大部分城市都没完成供地计划啊。

太多城市供地计划完成率不到一半！

长春减量最明显，降幅近7成。

好几个城市都在土地正式开拍前，发布终止土地出让公告。

原因大家心知肚明，是为了降低流拍率。

更关键的是，大量民企玩消失。

看，这是长沙近两年集中供地以来的拿地情况。

长沙除了首轮集中供地，国资拿地都是主力，占比70%-80%左右。

广州部分地块被国资企业包场。

武汉去年地方国资拿地比例接近7成。

无锡地方国资拿地金额占比约90%。

特别是城投类公司，集中供地以来，拿地总幅数已经超过1000幅！

城投托底拿地好不好呢？

是有问题的。

近两年的集中供地，城投类公司拿地的开工率只有16%，远远低于全国平均开工率！

只拿地不开工怎么能行？

其实，开工率低有一个很大的原因，就是城投拿的大多数都是非核心区地块。

这些非核心区的远郊地块，一旦积压起来，后期肯定更难卖，库存量又会进一步增加！

现在太多城市的外围库存积压已经成问题了。

就连一线城市广州的外围库存都是老大难。

增城、番禺、南沙是TOP3。

超大体量把房价也压得死死的。

广州的增城，当年多牛批。

房价一度超4万，楼面价一度超2万。

现在呢？

直接腰斩！特价房一波又一波，便宜个十几万都不算啥！

一线城市如此，更别说大批的二线、三四城市了。

武汉、重庆、青岛、沈阳、郑州等等，外围库存都堪忧！

这么看来，今年供地大缩水，不见得是件坏事。

3

不过，请注意，有一类土地供应却在增加。

什么呢？

产业用地！

比方说，今年济南计划供地71325亩，其中，交通运输等产业用地就占了总量的45.44%，接近一半。

面积、占比都是2018年以来最多的一年！

重庆今年供地计划中规模最大的也是交通水利等产业用地，计划供应6800公顷。

从2020年开始，重庆就大幅增加交通水利用地。

供应规模至少已经连续4年同比增长。

还有呼和浩特、海口、南宁，今年工矿仓储等产业用地增幅都在70%以上！

希望通过增加产业用地，引进更多产业，进一步提升城市经济活力。

“十四五”规划，就明确要求：

保持制造业的占比分量。

要想实现经济复苏，工业太重要了！

GDP占比中，工业超过三分之一的贡献。

成都已经响应号召，提出制造强市。深圳也提出工业立市、制造强市。广州年初也提及坚持产业第一、制造业立市。还有武汉、青岛、合肥等10多个重要城市，都在重提工业！

但也有个问题。

2022年，全国工业增加值TOP10城市分别是：

深圳、上海、苏州、天津、重庆、成都、广州、武汉、无锡和宁波。

除了天津，其他城市都来自南方。

北方大部分工业城市，现在都牵扯着经济转型的问题。

就拿石家庄来说，在90年代，工业实力那可是高居全国前列。

全亚洲最大的制药基地，全国最重要的纺织基地。

现在呢，排名跌到全国30名开外了。

还有大连，虽说软件园看着不少，但实际上都还是以拼人力成本的低端外包为主。

创新力不足。

怎样转型，如何发展，是个问题。

4

如今，市场下行，开发商资金压力加剧，投资意愿减弱，土地市场持续低温。

供地量加大只会加大开发商的资金压力，加大土地流拍，让土地市场更加低迷。

况且现在房子真的太多了！

有这样一组数据：

目前成都通过链家正在挂牌销售的二手房已经超过18万套。

什么概念？

2021年成都常住人口比2020年增加24.5万人，这18万套二手房，就差不多已经足够全市的新增人口人均买1套了。

这还仅仅是二手房，不含新房。

实际上：

重庆二手房挂牌已经超过19万套；天津二手房挂牌超过15万套；南京二手房挂牌超过15万套；苏州二手房挂牌超过15万套。

与此同时，大部分城市的去化周期也在持续走高。

2014年7月，全国库存量的平均去化周期历史最高20个月。

而现在，全国百城平均去化周期已经达到23个月。

特别是很多二线城市，兰州、哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳、青岛、长春、厦门、重庆等，去化周期都超过2年。

这些年，太多二线城市步子迈得过大，开发太多新区，甚至还把周边县级市拉进来。

最后的结果就是，城市面积越来越大，房子越来越多。

很多二线城市远郊的新房，现在都是卖不动的。

很多人以为库存最多的是三四线城市，其实很多二线城市并不比三四线少。

现在二线城市的新房库存量，已经占到了全国的一半！

超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，也有的10年都卖不完！现在千万别买，一定会高位站岗！

库存真的很重要，只有一个城市的库存消化到一定程度，整个城市的房价才可能有起色。

另外，负债率也很重要，高负债意味着高风险。

今年将迎来史上最大的城投债还款高峰。高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！

还要关注税收，毕竟地方财政主要收入途径只有两个：税收和卖地。

卖地基本拉胯，就看各个城市的税收情况了。

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